Каким основным свойством обладает общее имущество

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО

имущество, находящееся во владении и пользовании двух или нескольких лиц, которое принадлежит им на праве общей собственности. Нередко смешивают понятия “О.и.” и “общая собственность”. Например, в п. 2 ст. 246 и в ст. 250 ГК РФ говорится о возможности продажи, дарении и других способах отчуждения доли в собственности и в праве общей собственности, из чего может сложиться впечатление о тождественности названных понятий. На самом деле в этих статьях ГК РФ закреплен порядок воз-мездной и безвозмездной уступки доли вО.и., на основе которой у новогосособ-ственника возникают определенные пра-вана О.и. Как совокупность делимых или неделимых в натуре материальных благ, находящихся в ведении нескольких лиц, О.и. необходимо отличать от порядка управления этим имуществом, который определяется как режим общей собственности.

Основание возникновения О.и. – совместная деятельность нескольких лиц по созданию этого имущества, тогда как круг оснований для возникновения общей собственности на имущество значительно шире. Сюда входят и всевозможные сделки по приобретению имущества путем купли-продажи, наследования, дарения. В последнем случае имущество не возникает, а меняет свой статус, например, когда наследниками незавещанного имущества становятся все члены семьи умершего. О.и. не может быть предметом сделок между сособственниками, поскольку ни одному из них не принадлежит право собственности на это имущество в полном объеме. Между ними допускаются сделки только по поводу принадлежащих им долей. В сделках с третьими лицами любой сособственник выступает по поводу О.и. в целом от имени и по соглашению всех сособственников. в рамках предоставленных ему правомочий (ст. 253 ГК РФ). Если же он решил распорядиться своей долей в О.и.. то остальные владельцы О.и. имеют преимущественное право на приобретение этой доли (ст. 250 ГК РФ). Взыскание по долгам одного из владельцев может быть обращено на О.и. (при недостаточности у того собственных средств на погашение задолженности) только после определения его доли в этом имуществе. Если при этом оставшиеся сособственники отказались от приобретения взыскиваемой доли, она поступает на аукцион (ст. 255 ГК РФ).

Лит.: Барщевскии М.Ю. Если открылось наследство. М., 1989; Бату-ров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилой дом. М., 1979;

Леднев М.И., Ревайкин А.С. Собственность: проблемы развития. Владивосток, 1990; Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности//Правоведение, 1993. №1; Сергеев А.П. Распоряжение общей собственностью супругов/ / Правоведение, 1984, №6. ‘

Павлов В.П:

Энциклопедия юриста.
2005.

Смотреть что такое “ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО” в других словарях:

Общее имущество — в домовладениях неделимое имущество: находящееся в общей долевой собственности домовладельцев или застройщиков; и обслуживающее более одного лица. См. также: Общее имущество Общая собственность Домовладения Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — по определению ФЗ О товариществах собственников жилья от 24 мая 1996 г. части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе;… … Юридический словарь
Общее имущество — см. Общая собственность … Энциклопедия права
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений… … Энциклопедический словарь экономики и права
общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений… … Строительный словарь
общее имущество — по определению ФЗ О товариществах собственников жилья от 24 мая 1996 г. части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе;… … Большой юридический словарь
Общее имущество гаража — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования машиномест, а также доступа к ним: пандус, тамбур, вентиляторная, комната дежурного, ремонтный бокс, кладовые и др. См. также: Общее имущество Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
Общее имущество дома — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования всех выделенных в натуре объектов недвижимости и доступа к ним: технические этажи и подвалы, земельный участок, помещения для размещения оборудования вытяжной вентиляции, шахты,… … Финансовый словарь
Общее имущество квартир и гаража — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования одновременно квартир и гаража, а также доступа к ним: лестница, лифт и др. См. также: Общее имущество Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
Общее имущество квартир — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования квартир, а также доступа к ним: подъезды, лифты, коридоры, лифтовые шахты, консьержные, колясочные, межквартирные лестничные клетки, галереи и др. См. также: Общее имущество… … Финансовый словарь

Книги

Управление многоквартирным домом № 5 2014, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее Купить за 396 руб электронная книга
Управление многоквартирным домом № 1 2015, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее Купить за 396 руб электронная книга
Управление многоквартирным домом № 6 2014, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее Купить за 396 руб электронная книга

Другие книги по запросу «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО» >>

Источник

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
кровля;
несущие конструкции;
инженерно-технические коммуникации;
земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

владельцы недвижимости в здании;
органы госвласти;
органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

лестничные клетки;
чердачные и подвальные помещения;
коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

землю;
инженерные коммуникации;
тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года. Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Источник

В последнее время очень актуальна тема оформления общего имущества многоквартирного жилого дома. Давайте разберемся, что относится к общему имуществу, какие у собственников права и обязанности.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Другими словами, общим имуществом является все имущество, которое находится в жилом доме, и на что не оформлено отдельное право собственности какого-либо лица, а также ограждающие конструкции жилого дома и его архитектурный вид. Кроме того, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Состав общего имущества дополнен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
внутридомовая инженерная система водоотведения;
внутридомовая система отопления;
внутридомовая система электроснабжения.

Обратите внимание, что к общему имуществу дома может относиться стена в квартире или нежилом помещении между балконом и комнатой, если она несущая. То есть во многих домах типовой серии присоединение балкона к комнате нарушает требования не только постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП, но и нарушает права всех жильцов дома.

Состав общего имущества каждого многоквартирного дома также утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют все собственники и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.

Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, не является конкретной величиной и следует судьбе права собственности на помещение. Это означает, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, например, не получится. При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.

Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру или иное помещение, и не может быть самостоятельным предметом сделки, отдельно от квартиры или иного помещения.

Резюмируя информацию из нормативных актов можно сказать, что собственники могут распоряжаться общим имуществом, но в рамках решения общего собрания.

Решение собственников чаще всего должно быть принято большинством голосов (и тут меньшинству приходится подчиняться решению большинства), или решение должно быть принято единогласно.

Уменьшить размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции, а, следовательно, при получении соответствующей документации.

То есть для того, чтобы законно присоединить к своей квартире или нежилому помещению часть общего коридора или чердак, нужно провести общее собрание собственников, на котором все единогласно проголосуют за реконструкцию и передачу вам части общего имущества. После этого кто-то, избранный общим собранием, должен будет оформить разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, разрешение на строительство, позже – разрешение на ввод в эксплуатацию.

Все увеличения площадей помещений за счет общего имущества без вышеперечисленных документов нарушают закон.

Собственники могут решить и передать в аренду часть нежилых помещений, часть земельного участка, фасад или крышу дома для рекламы или установки оборудования. Средства, поступающие от сдачи в аренду или пользование, могут быть направлены на содержание, ремонт общего имущества или благоустройство земельного участка.

Оформление права собственности на общее имущество, и земельный участок в частности может помочь решить свои социальные вопросы: парковка, детская площадка, другие элементы благоустройства, а также обезопасить земельный участок от чужого незаконного владения. Внесение сведений о земельном участке в ЕГРН, его координатах, виде разрешенного использования, а также о титульном собственнике поможет избежать конфликтов с другими собственниками земельных участков и разграничит ответственность между пользователями.

Как поставить земельный участок под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет, мы писали здесь. Владейте и распоряжайтесь правильно!

Источник